O avanço do turismo no Brasil está provocando uma mudança estrutural no mercado imobiliário das duas maiores capitais do país. O crescimento expressivo no fluxo de visitantes — nacionais e estrangeiros — impulsionou uma corrida por estúdios compactos voltados à locação por temporada, principalmente por meio da plataforma Airbnb.
No Rio de Janeiro e em São Paulo, o fenômeno já não é tendência: tornou-se estratégia consolidada de investimento.
Turismo em alta sustenta nova lógica imobiliária
O Brasil registrou 9,2 milhões de turistas estrangeiros em 2025, segundo dados do Ministério do Turismo e da Embratur — recorde histórico. Quando somadas as viagens domésticas, o volume de deslocamentos ultrapassa 30 milhões no período.
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O Rio de Janeiro recebeu cerca de 12,5 milhões de turistas em 2025, sendo mais de 2 milhões estrangeiros, com impacto estimado em R$ 27 bilhões na economia local. Já São Paulo manteve sua posição como maior polo de turismo de negócios da América Latina, com aproximadamente 47 milhões de visitantes ao longo do ano.
Esse fluxo pressiona a demanda por hospedagem e abriu espaço para uma transformação no perfil dos lançamentos imobiliários.
Zona Sul do Rio e regiões centrais de SP concentram lançamentos
No Rio, bairros como Copacabana e Leblon passaram a concentrar empreendimentos com unidades entre 20 m² e 40 m², pensadas exclusivamente para alta rotatividade de hóspedes.
Em São Paulo, o modelo já estava consolidado em regiões como Bela Vista, Vila Olímpia, Pinheiros e entorno da Avenida Paulista, onde prédios inteiros foram desenvolvidos com foco no investidor interessado em renda recorrente via locação curta.
O imóvel deixa de ser apenas moradia e passa a operar como ativo financeiro.
Airbnb x aluguel tradicional: quanto rende?
A principal justificativa para o avanço desse modelo está na diferença de rentabilidade.
Rio de Janeiro — exemplo em Copacabana
- Estúdio de 30 m² avaliado em R$ 900 mil
- Aluguel tradicional médio: R$ 3.500/mês
- Rentabilidade bruta anual: cerca de 4,6%
- Airbnb com diária média de R$ 450 e ocupação de 65%
- Receita bruta anual estimada: cerca de R$ 105 mil
- Rentabilidade bruta aproximada: 11% a 12%
Mesmo considerando custos com condomínio, IPTU, taxa da plataforma, limpeza e gestão, o retorno líquido pode variar entre 7% e 9% ao ano.
São Paulo — exemplo na região da Paulista
- Estúdio de 28 m² avaliado em R$ 650 mil
- Aluguel tradicional médio: R$ 2.800/mês
- Rentabilidade bruta anual: cerca de 5%
- Airbnb com diária média de R$ 320 e ocupação de 70%
- Receita bruta anual estimada: cerca de R$ 80 mil
- Rentabilidade bruta: acima de 12%
Após custos operacionais, o retorno líquido pode ficar entre 7% e 10% ao ano, dependendo da eficiência da gestão. A diferença de performance explica o apetite de investidores e fundos imobiliários.
Investidores institucionais entram no jogo
A gestora Opportunity lançou dez empreendimentos no projeto Be.in.Rio, com Valor Geral de Vendas próximo de R$ 1 bilhão. Cerca de 83% das unidades já foram comercializadas. Outros lançamentos estão previstos.
Em São Paulo, incorporadoras adotaram modelo semelhante, com prédios já preparados para operação digital, fechaduras inteligentes e gestão profissional.
O perfil do comprador também mudou: além do investidor local, há forte presença de compradores de outros estados e até estrangeiros.
Resistência e debate regulatório
O avanço acelerado da locação por temporada também gerou reação. No Leblon, um projeto com 115 unidades provocou questionamentos de moradores, episódio que ficou conhecido como “Revolta das Helenas”.
Em São Paulo, bairros como Itaim Bibi e Vila Madalena passaram a discutir regras condominiais e limites para locação de curta duração.
Especialistas classificam o fenômeno como “hotelização” de áreas residenciais — processo que altera a dinâmica de vizinhança, aumenta a rotatividade e pressiona o debate regulatório.
O ciclo é sustentável?
No cenário atual de turismo aquecido, o Airbnb pode oferecer rentabilidade bruta até duas vezes maior que o aluguel tradicional nas áreas mais valorizadas do Rio e de São Paulo.
No entanto, o modelo depende de três fatores centrais:
- Localização estratégica
- Taxa de ocupação consistente
- Gestão profissional eficiente
Mudanças regulatórias, aumento da oferta e eventual desaceleração do turismo podem impactar o retorno.
Por ora, o que se vê é uma mudança profunda na lógica imobiliária das duas capitais. Entre malas de rodinhas e check-ins digitais, o estúdio compacto tornou-se símbolo de um novo ciclo econômico — onde turismo e investimento caminham lado a lado.
